司法書士の手塚宏樹です。小平市・花小金井駅南口で平成17年より司法書士事務所を運営しております。事務所開設以来、相続関連のお仕事をメインにしておりますが、そのときに気をつけていることを書いていきます。

司法書士は相続登記をするときに、まず何を確認するのか？

登記の代理をすることができるのは司法書士ですが、司法書士はまずどの資料を見たいと思うのか。それは、登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）です。お客様からいろいろとお話を伺っても、本当にそのとおりなのか？たとえば共有の場合の持分など記憶違いのこともありますので、まずは登記事項証明書を見たいのです。登記事項証明書がすべてのスタート地点となります。そして、登記事項証明書に権利変動の結果を正確に記録してもらうのがゴールです。

亡くなった方が所有していた不動産をどうやって特定するのか？

ご自宅の土地建物の相続登記をしてほしい。これが一般的なご依頼ですが、では登記事項証明書はどの不動産のものを取得すればいいのか？

不動産の登記事項証明書には、土地なら「地番」、建物なら「家屋番号」が書かれています。これは住所とは違うことがあります。地域によっては同じこともありますが、そうでない地域も多いです。

たとえば、
住所だと、「一丁目1番1号」というのが、
地番だと、「一丁目1番100」と表記されていたりします。

地番・家屋番号は、法務局が不動産に付した番号なので、住所とは異なることがあるということです。

地番や家屋番号をどうやって調べるのか？

お客様に権利書（登記識別情報）を見せてもらいます。権利書には必ず地番、家屋番号が記載されていますので、これを見れば間違いありません。

または、固定資産税の納税通知書を拝見することもあります。不動産の所有者の方に毎年、役所から送られてくるものです。ここには、地番・家屋番号、それらの不動産の評価額も記載されています。

しかし、上記の書類を見ても、「その不動産だけで全てか？」というのはわかりません。たとえば、私道というのがありますね。私道部分も登記簿が存在して、ご近所の方と共有名義になっていることも多いです。もちろん私道について権利を持っていれば必ず権利書が存在するはずなので、それを見れば私道にも権利があるということは分かるのですが、何らかの理由によってその権利書だけ別になっているとかいうこともあります。また、納税通知書に記載されていないこともあります。

ですので、必ず「名寄帳」というものを確認しなければなりません。司法書士試験には出てきませんが、そして申請書の添付書面でもありませんが、実務ではとても大事な書類です。

名寄帳には、ある人がその市区町村内のおいて所有している物件のすべてが記載されています。注意しなければならないのは、その市区町村に限るということです。将来的には日本全国どこでも一元的に管理されるようになるのでしょうかね。

名寄帳はどうやって取得する？

名寄帳は、市区町村ごとに請求します。税務課、などですね。東京だと都税事務所です。請求の仕方は、確認したい人の住所氏名をもって行いますので、不動産の地番や家屋番号がわからなくても問題ありません。ですので、「親が地方に別荘を持っていたが、自分は行ったことがない」「山を持っていたが、どこなのかよくわからない」という場合でも、市区町村まで分かっていれば、名寄帳を取得して登記簿を調べることができます。

不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）はどうやって取得する？

名寄帳を手に入れたあとは、それをもとに登記簿を調べます。具体的には、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を請求します。ほとんどの不動産はコンピュータで管理されていますので、日本全国どこの法務局でも登記事項証明書を請求することができます。法務局の窓口に行かなくても、請求書に収入印紙を貼れば郵送でも請求することができます。

ただ、司法書士はインターネットで登記簿の内容を確認するのが普通だと思います。これは初期設定が必要ですので、一般の方が使うには逆に少々面倒かもしれません。

登記漏れを防ぐには名寄帳が絶対に必要です

名寄帳を確認しないで、お客様から聞いた内容だけで登記をしてしまうと、思わぬ登記漏れなどという事態にもなりかねませんので、必ず名寄帳を見て確認するようにしております。