司法書士の手塚宏樹です。小平市・花小金井南口で相続専門の司法書士事務所を運営しております。事務所に来られる方はほとんどが、「相続登記をしてほしい」ということでいらっしゃいますが、実際には相当数の相続登記が放置されたままになっているのではないかと思います。現在のところ、相続登記には期限は設けられていませんので、放置していてもとくに罰則はありませんが、デメリットはあります。この記事では、相続登記をしない場合に起こりうる問題についてご説明します。

相続登記をするのはどんなとき？

不動産の所有者が亡くなったときに相続登記（相続による所有権移転登記）を行います。不動産の所有者とは、不動産登記簿の甲区に所有者として（または共有者として）住所氏名が記載されている人です。「実際には別の人がお金を出して買ったのだけど」などというような事情はまた別の話になります。実体に登記を合わせる手続きを検討しなければなりません。不動産の登記手続き上は、登記簿に記載されている人が所有者です。

ちなみに、不動産登記において「所有者」というのはその不動産の100％の権利を持っている人のことで、「共有者」というのはその不動産の割合的な持分を持っている人のことです。1筆（土地の単位は「筆」です）の土地の東側部分をAさんが有していて、西側部分をBさんが有している、ということはありません。共有状態というのはあくまで観念的な割合を有しているということになります。もし東側は誰のもの、西側は誰のもの、というように特定したい場合は、1筆の土地を分筆して2筆の土地に分けなければなりません。

不動産の「所有者」が亡くなった場合も、「共有者」が亡くなった場合も、相続登記を行うことになります。

相続登記をしないとどんなデメリットがあるのか？

相続登記については、現在のところ法律で定められた期限というものはありません。家庭裁判所にする相続放棄の手続きは亡くなってから3ヶ月、相続税の申告であれば亡くなってから10ヶ月という期限がありますが、相続登記にはそのような縛りはありません。このことが、相続登記がなされずに放置される大きな原因の一つといえるでしょう。

たしかに相続登記をするには、遺産分割協議をして、書類を作成して、相続人全員の印鑑証明書を用意して、登録免許税という印紙代を納付して、司法書士に依頼するならばその費用もかかります。しかし、下記のように相続登記をしない場合のデメリットがあります。

売却できない

親が住んでいた自宅の土地建物を、もう誰も済まないので売りたいとなっても、まず相続登記を行っておかなければなりません。亡くなった人の名義のままでは売却することはできないのです。これは不動産登記法の要求です。仮に、相続人全員が同意していたとしても、相続登記は必ずしなければなりません。

売却をしてその代金を相続人で分け合うということが決まった場合には共有で登記をすることもできます。たとえば兄弟2人で売却代金を半分ずつ分け合うときには、2分の1ずつの共有として相続登記をすればよいでしょう。しかし、売買の契約や、決済をするときには、原則お二人とも現場に行かなければいけませんので、難しい場合にはどちらかの単独の名義にしておいて、その人が代表して売却の手続きを進め、完了したらお金を送金するというような流れになるでしょう。しかし、相続人同士の関係性や、その他の事情によって、一概には言えませんので専門家にご相談されることをおすすめします。

次の代になったときに権利関係が複雑になる

以前、私が経験した案件では相続人が30人いたことがありました。10人くらいということになると、けっこうあります。同業の人に聞いたり、文献によると、相続人が数百人いたなどというケースもあるようです。数百人は想像もつきませんが、私が経験した限りにおいても、相当な時間と費用がかかりました。

これらは結局、相続が起こったのに何もせずに放置していたからに他なりません。上記の相続人が30人というケースでは不動産の名義は、ご相談者の親の親の親、になっていました。曽祖父のさらに上なので、高祖父、ですね。

相続が起こり、子が相続人となったにも関わらず、その子が亡くなってしまうと、その人の子が権利を引き継ぎます。次の代も同じです。延々と続きます。

幸い、私のケースでは相続登記をすることができましたが、同じようなケースで、相続登記をすることができないことも多々あると思います。自分がやらないと次の代に迷惑をかけてしまうことになりますので、必ず相続はやっておいてあげていただきたいと思います。

本稿の趣旨とは少し外れますが、相続登記を放置したつもりではないのに、ある物件だけ相続登記をしていなかった、ということもあるでしょう。たとえば、私道部分とか別荘とか。法務局では受け付けた申請書に記載された物件についてだけしか相続登記を行いません。相続登記をご自身でされる方もいらっしゃるようですが、ここの問題は大丈夫なのかと心配になります。

登記漏れを防ぐにはこちらの記事をご参照ください

担保に入れることができない

相続登記を完了させておかないと売却することができないのと同様に、その不動産を担保に入れて借り入れをすることもできません。不動産を担保に入れる場合は、「抵当権」の設定登記を行うことになりますが、それができないのです。担保が不動産というのはとても強いものですが、それが利用できなくなってしまいます。

相続登記は誰がすることができるのか？

相続登記は、遺産分割協議によってその不動産を取得するとされた人が単独で行うことができます。また、亡くなった人が遺言を遺していて、その遺言の内容によって不動産を相続した人も同様です。司法書士は、そのお一人から委任をいただいて登記手続きを進めていくことになります。相続する人が複数の場合は、その全員から委任状をいただきます。

しかし、特別な理由がない限り、共有での相続登記はおすすめできません。これは別の記事で書いていますので、ご参考にしてください。

また、遺産分割協議がされていなくても、法定相続分どおりの共有での相続登記ならば、相続人のうちの1人からでもすることができます。たとえば、父が亡くなって、その相続人が母と長男と次男である場合。母が4分の2、長男が4分の1、次男が4分の1という共有にするのであれば、3人のうちの誰か1人からの申請で全員分の登記をすることができます。しかし、この場合、申請行為を行わなかった人には権利書（登記識別情報）が発行されませんので、あとあとトラブルになることは必至です。やめておいたほうが良いです。