司法書士の手塚宏樹です。相続登記のご依頼を受けるなかで、未登記の建物が問題となることがわりと多くあります。この記事では未登記の建物の扱いについて考えていきたいと思います。

未登記の建物とは

実際には建物が存在するのに、それに対応する登記簿が存在しないというものです。そんなことがあるのか？と思われるかもしれませんが、体験的にはかなりあります。

そもそも建物の登記簿というのは、建物を新築したときに「表題登記」というものを行うとできあがるものです。その登記を行わないでいると、ずっと登記簿が存在しない状態となります。

いちおう、建物を建てたらすぐに表題登記をしなければなりません、という規定はあるのですが、それでも登記されていない建物は多く、相続の場面でそれが明らかになることもあります。

未登記の建物には税金はかかっていたのか？

固定資産税はかかっています。たとえ登記簿がなくても、役所のほうでは現地を調査して把握しているようです。

登記されているかどうかを調べるには

毎年、役所から送られてくる固定資産税の納税通知書には、その人が持っている不動産がすべて記載されています（私道などが漏れていることはあります）。

また、役所で「名寄帳」というものを取得すれば、その人がその市区町村において有している不動産が明らかになります。

その中で「家屋番号」が付されていない建物があればそれは未登記ということになります。家屋番号が書かれているようでも、いざ登記簿を閲覧しようとすると「該当なし」ということもありますので、最終的には法務局で登記簿を調べないといけません。

※未登記でもそうでなくても、相続登記をするには必ず登記簿を確認する必要があります。申請書に、登記簿どおりの不動産の表示をしなければなりませんので。

未登記の建物は誰のもの？

未登記の建物は、ただ単に登記がされていないというだけで、故人の遺産には違いありません。

したがって、ほかの財産と同じように遺産分割協議をして、誰が相続するか決定することになります。もちろん遺言によって指定しておくことも可能です。

遺産分割協議書の書き方はどうすればよいのか？

ふつう、土地や建物を遺産分割協議書に記載するには、土地ならば「所在」「地番」「地目」「地積」、建物ならば「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」を登記簿に書かれているとおりに書きます。

しかし、未登記の建物には「家屋番号」が存在しません。ないものは書けませんので、書きません。そして、種類、構造、床面積も登記簿がありませんから、固定資産税の資料を参考に記載するほかありません。

そこで、末尾に下記のような一文を加えておくことになります。

「未登記のため、平成29年固定資産納税通知書の記載による。」

ちなみに、未登記の建物を遺言書に記載する場合もこのような記載をすればよいでしょう。

未登記の建物の処理の仕方

未登記の建物を相続した人は、どのような手続きをすればよいのでしょうか。方法としては2つ考えられます。

1. 何もしない
2. いい機会だから登記をする

何もしないということで良いのか？と思われるかもしれませんが、相続の対象になる不動産ですと築年数もかなり経っていて、もうこのあと何年かすれば取り壊すだろうということであれば、とくに登記をしなくても問題ないといえばないです。相続登記が義務化すればまた話は変わってきますが、いまのところ、どこかから怒られるなんていうことはありません。

ただし、本当に何もしないでいると、固定資産税がずっと亡くなった方宛てで送られてきますから、（法務局ではなく）役所に対しては、所有者が相続によって変更したことを知らせる方がよいでしょう。

2は、この際きちんと登記をしてしまおうということですが、2個の登記が必要となります。

1つは登記簿をつくるための「表題登記」。これは土地家屋調査士さんが行うものです。

表題登記が行われたあとに、司法書士が「所有権保存登記」をします。この登記によって権利書（登記識別情報）が発行されます。

表題登記さえ申請すれば登記簿はできあがるのですが、権利の登記である所有権保存登記までしないと、その建物を売却したり、担保に入れることはできないのです。