司法書士の手塚宏樹です。不動産についての大事な書類、権利証（権利書ともいう）及び登記識別情報について、知っておいたほうがよいことをまとめました。

権利証、登記識別情報とはなに？

権利証、権利書、登記済証、登記済権利証、登記識別情報、これらは全て同じもの、と考えていただいて結構です。すべてを総称して、権利証、権利書、ということもあります。要は、不動産の所有者しか持っていない大事な書類、のことです。平成18年の不動産登記法改正によって、昔ながらの権利証から、12桁のパスワード（＝登記識別「情報」）に変更されました。法改正より前に不動産を取得した方のお手元には、いまだに「権利証」があるはずです。

権利証も登記識別情報もどちらも、本人確認手段として使われます。不動産を取得したときに交付される書類なので、それを持っている人が不動産の所有者である、その情報を知っている人が不動産の所有者である、「だろう」ということです。登記手続きでは、権利証、登記識別情報とあわせて、実印を押印するとか、印鑑証明書を提出してもらうとか、免許証を確認するとか、事情を聞き取るとか、もすることになります。

権利証、登記識別情報は再発行されない、まとまることもない

大きなルールとして、権利証や登記識別情報は、いかなる場合も再発行されることはありません。災害の場合に紛失したとしてもこれは同様です。しかし、後で述べるように、権利証や登記識別情報を紛失しても、その後の取引が不可能になるわけではありません。代替手段が用意されています。

もともと不動産について50％の権利を持っていて（このときに権利証を交付された）、その後に別の理由で残りの50％を取得したとしても、もともとの権利証が書き換えられて再交付されることはありません。もともとの権利証と、2回目の登記についての登記識別情報との、2個をあわせてその不動産全体についての権利を証明するものになります。2回目に交付されたもので100％の権利を証明するものともなりません。
例）平成10年に親と共同で取得したときの権利証と、
令和1年に親が亡くなって残りの権利を取得したときの登記識別情報
→両方あわせて全部の所有権の証明となる

そもそも登記とはなにか

不動産に関する権利関係を公開するために登記制度があります。「誰がこの土地の所有者なのか調べたい」、そういうときには登記簿の所有者の欄を見れば、一発でわかります（ただし、所有者として登記されている人が亡くなっているのに相続登記をしていないことはありえます）。

また、「この不動産に担保価値はあるのか？ほかの銀行が抵当権を設定していないか？」ということも、登記簿を見ればわかります。住宅ローンを借りると自宅に抵当権が設定される、というのはよく聞く話だと思います。

取引の安全のために、登記簿には不動産に関する権利情報がつまっています。

ちなみに、不動産の所有権以外の権利についても、たとえば抵当権などについても、権利を取得すれば権利証、登記識別情報が発行されます。

権利証、登記識別情報が見つからない

権利証、登記識別情報が必要になるのは、不動産を売却するときや、担保に入れるなどするときです。相続するときには基本的には不要です。

売却するときに権利証が見つからない場合でも心配することはありません。司法書士が権利証に変わる書類を作成して、登記を完了させることができます。むかしは保証書と呼ばれていました。

真実の不動産所有者のみが持っているはずの権利証がない。ではそれを司法書士が保証しましょう。ということなので、司法書士の責任は重大です。本当はその人は真実の所有者ではなくなりすましであった、ということになれば損害賠償責任は免れません。したがって、権利証に変わる書類を作成する場合には、別途、報酬が発生するのが一般的です。